Valutazione di case plurifamiliari · Svizzera
Il valore indicativo per la vostra casa plurifamiliare.
mfhbewerten.ch calcola il valore di reddito del vostro immobile da nove registri ufficiali – in modo tracciabile, con la fonte per ogni cifra, in circa due minuti. Senza registrazione, senza e-mail.
Esempi: · · ·
Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Tutti i valori intermedi visibili
Un’offerta di Egoysta AG, Galgenen. La logica di valutazione è documentata, le fonti dei dati sono ufficiali.
- 9
- registri ufficiali
- 26
- cantoni nel set di dati
- ~2 min
- fino al valore di riferimento
- ±20 %
- fascia esposta
Tavola I — Metodo
Quattro strati, un valore di riferimento.
La valutazione segue il metodo del valore di reddito. Il calcolatore non vi chiede nulla: legge ciò che i registri ufficiali della Svizzera riportano sulla vostra casa – in quattro strati.
-
Consistenza
Anno di costruzione, parco abitazioni e superfici provengono dal REA e dalla misurazione ufficiale – non dalle vostre indicazioni.
REA/MADD · Misurazione ufficiale
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Reddito
Il livello delle pigioni del sito è derivato dalla rilevazione strutturale dell’UST e corretto per sfitto, rumore e servizio dei trasporti pubblici.
UST · Censimento delle abitazioni vuote · Catasto del rumore · ARE
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Capitalizzazione
Il reddito locativo viene capitalizzato con la fascia di rendimento lordo del cantone – fra il 3.0 e il 4.9 per cento, a seconda del mercato.
Bande cantonali di rendimento · stato 8.8.2026
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Plausibilizzazione
I prezzi cantonali del terreno (150–4'200 CHF/m²), fattori d’acquisto da 20 a 33× e i trapassi verificano il risultato prima che appaia come valore di riferimento.
Statistica cantonale dei prezzi del terreno · stato 8.8.2026
Tavola II — Base di dati
Nove registri ufficiali, una sola informazione.
Nessuna domanda di stima, nessuna autodichiarazione. Ogni grandezza della valutazione proviene da un registro tenuto pubblicamente – e ne porta il nome.
| Registro | Autorità responsabile | Contributo alla valutazione |
|---|---|---|
| REA / MADD | Ufficio federale di statistica | Anno di costruzione, parco abitazioni, superfici, riscaldamento |
| Misurazione ufficiale | Cantoni · swisstopo | Superficie e geometria della particella |
| Catasto RDPP | Cantoni | Zona, indici di sfruttamento, restrizioni |
| Rilevazione strutturale | Ufficio federale di statistica | Livelli delle pigioni per regione e grandezza dell’abitazione |
| Rilevazione delle abitazioni vuote | Ufficio federale di statistica | Sfitto sul posto |
| Catasto del rumore | Ufficio federale dell’ambiente | Rumore stradale e ferroviario, di giorno e di notte |
| Classi di servizio TP | Ufficio federale dello sviluppo territoriale | Qualità di collegamento della posizione |
| Statistica dei prezzi del terreno | Cantoni | Prezzi del terreno per comune, stato 8.8.2026 |
| Trapassi di proprietà | Uffici cantonali | Trapassi di proprietà effettivi come riferimento di mercato |
Geodati ufficiali © swisstopo · Registro degli edifici e delle abitazioni UST · Catasto RDPP dei cantoni. Ogni cifra del risultato nomina la sua fonte e il suo stato.
Tavola III — Foglio di prova
Il calcolo, messo a nudo.
Una casa d’esempio con 14 appartamenti. Modificate reddito locativo e rendimento lordo: valore di reddito, fascia e fattore d’acquisto seguono la stessa formula che poi girerà sul vostro indirizzo – con i vostri dati ufficiali.
Pigione annua senza spese accessorie.
La fascia reale dei 26 cantoni.
- Valore di reddito
- CHF 10.70 Mio.
- Forbice (±20 %)
- CHF 8.6 – 12.8 Mio.
- Fattore d’acquisto
- 26.0×
Nella valutazione ogni valore intermedio porta la sua fonte – anche sul certificato stampabile.
Tavola IV — Inquadramento
Che cosa offre il valore indicativo – e che cosa no.
Una valutazione a distanza non conosce né lo stato del vano scale né i vostri contratti di locazione. Per questo esponiamo una fascia di ±20 per cento – come proprietà del metodo, non come postilla in piccolo.
| Livello | Prestazione | Quadro |
|---|---|---|
| Il valore di riferimento | Valore di reddito con fascia di ±20 %, ogni cifra con la fonte, stampabile come certificato. | gratuito · ~2 minuti · senza registrazione |
| L’analisi dettagliata | Esame personale e inquadramento dei valori da parte di Egoysta AG. | gratuito · su richiesta |
| La perizia del valore venale | Valutazione giuridicamente vincolante secondo SIA/SVKG, eseguita da terzi. | CHF 1'000–4'000 · prezzo di mercato |
Analisi di dettaglio
L’inquadramento personale.
Su richiesta esaminiamo personalmente la vostra valutazione: posizione, stato, livello delle pigioni e la domanda se una perizia valga davvero la pena. Discreto, senza costi e senza impegno – vi fate vivi voi, non noi. L’analisi di dettaglio la richiedete direttamente al termine della valutazione.
Egoysta AG · Obergasse 24 · 8854 Galgenen
Avvia la valutazioneTavola V — Domande
Domande sulla valutazione.
Come si valuta una casa plurifamiliare?
In quattro passaggi. Primo: determinare il reddito locativo annuo senza spese accessorie, se serve dal mix di appartamenti del registro e dalle pigioni di mercato del comune. Secondo: fissare il rendimento lordo che in quella posizione viene pagato per gli immobili a reddito. Terzo: dividere — reddito diviso rendimento dà il valore di reddito. Quarto: sostenere il risultato — valore del terreno, sostanza edilizia ed eventuale arretrato di manutenzione lo correggono verso l’alto o verso il basso.
Qual è la formula?
Valore = pigione netta annua ÷ rendimento lordo. Con 800’000 franchi di reddito e il 3,5 per cento di rendimento fanno circa 22,9 milioni. L’inverso del rendimento è il fattore d’acquisto: il 3,5 per cento corrisponde a 28,6 volte il reddito annuo. Tutto il resto corregge quei due numeri, non la formula.
Da dove viene il rendimento lordo del mio comune?
Da quattro strati: il livello delle transazioni della regione, le fasce pubblicate per gli immobili a reddito, il tipo di zona della particella e lo stato dell’edificio. Un edificio d’epoca risanato in centro non si tratta come una costruzione nuova in campagna — gli strati restituiscono proprio quella differenza invece di una media nazionale.
Quali dati servono?
Da voi solo l’indirizzo e, se volete, il reddito locativo effettivo. Il resto viene dai registri ufficiali: registro degli edifici e delle abitazioni per numero di appartamenti, anno di costruzione e riscaldamento, misurazione ufficiale per la particella, catasto RDPP per la zona, catasti federali per rumore e radon.
Posso rifare il conto da solo?
Sì, ed è lo scopo. Alla fine della valutazione compare ogni valore intermedio: pigione teorica, rendimento, capitalizzazione, valore del terreno, detrazioni. Le fonti sono dichiarate. Chi dubita dei numeri vede subito su quale punto non è d’accordo.
Quanto è precisa una valutazione automatica?
La fascia di ±20 per cento è dichiarata sul serio. Ciò che nessun registro conosce — la qualità dell’ultimo risanamento, i contratti di locazione in corso, un diritto di superficie — lo chiarisce solo un sopralluogo. Per capire se un’offerta è nell’ordine di grandezza giusto, il conto basta.
Tavola finale
Basta l’indirizzo.
Nessun conto, nessuna e-mail, nessuna richiamata. In circa due minuti il valore di riferimento è pronto – ogni cifra con la fonte, stampabile come certificato.
Avvia la valutazione Ein Angebot derStiamo cercando il Suo immobile …
Verifica dell'indirizzo in corso
Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
La valutazione prosegue comunque.
Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhbewerten li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
L'analisi dettagliata, calcolata da persone
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhbewerten. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhbewerten.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhbewerten solo con l'invio del modulo.