Perché lordo e non netto
Il rendimento lordo si calcola sul reddito locativo prima dei costi di gestione. È più grossolano del rendimento netto, ma è la cifra in cui il mercato tratta davvero — e quindi l’unica confrontabile.
Metodo del valore di reddito · a carte scoperte
Come si valuta una casa plurifamiliare?
Inserite l’indirizzo. Interroghiamo i registri ufficiali e mettiamo in fila il conto — ogni passaggio visibile, ogni fonte dichiarata.
Esempi: · · ·
Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Tutti i valori intermedi visibili
- 9registri ufficiali
- ±20 %dichiarati onestamente
- 2 Min.fino al valore di riferimento
Da provare
Una leva sposta milioni.
Questo è il conto che ricevete alla fine — qui con numeri d’esempio. Tirate il rendimento lordo e guardate cosa fa al valore.
Passo per passo
Quattro passaggi. Non uno di più.
Ciò che fa sembrare complicata una valutazione non sono i passaggi, è la provenienza dei numeri. Perciò accanto a ogni passaggio è scritto da dove arrivano.
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01
Determinare il reddito locativo annuo
Senza spese accessorie. Chi ha la cifra la inserisce; chi no, la riceve stimata dal mix di appartamenti del registro e dalle pigioni di mercato del comune.
REA/MADD · rilevazione strutturale UST
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02
Fissare il rendimento lordo
Il rendimento che in quella posizione viene pagato per gli immobili a reddito — non la media nazionale. Quattro strati, e ciascuno può spostare il valore solo entro un limite.
Livello delle transazioni · fasce pubblicate · zona · stato
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03
Capitalizzare
Reddito diviso rendimento. È qui che nasce la cifra; tutto il resto la corregge, non la sostituisce.
Metodo del valore di reddito
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04
Sostenere e correggere
Valore del terreno e sostanza edilizia sostengono verso il basso, la riserva di superficie utile tira verso l’alto, arretrato di manutenzione e rumore tirano verso il basso.
Misurazione ufficiale · catasto RDPP · catasto del rumore
La formula
Una divisione, e poi cura.
Pigione netta annua
÷
Rendimento lordo
=
Valore di reddito
L’inverso del rendimento lordo è il fattore d’acquisto: il 3,5 per cento corrisponde a 28,6 volte il reddito annuo, il 4 per cento a 25 volte, il 5 per cento a 20 volte. Chi ha in testa quel fattore giudica un’offerta in dieci secondi.
Perché lo stato sposta il rendimento
Un acquirente pretende un rendimento più alto per un immobile da risanare, perché dovrà immettere altro capitale. Lo stato agisce quindi sul divisore, non solo come detrazione finale.
Perché il terreno sta a parte
Non invecchia. E dove la zona consente più superficie utile di quanta ne sia costruita, si paga una riserva che nel reddito non compare affatto.
Da dove arrivano i numeri
Nove registri, nessuna stima a occhio.
Da voi arriva l’indirizzo. Tutto il resto esiste già da qualche parte — solo sparso fra Confederazione, cantoni e comuni.
REARegistro degli edifici e delle abitazioni — numero di appartamenti, anno di costruzione, riscaldamento, numero di locali
Misurazione ufficialeConfini della particella, geometria degli edifici, superfici
Catasto RDPPZona giuridicamente vincolante, grado di sensibilità al rumore, piani di quartiere
Rilevazione strutturale USTPigioni di mercato per numero di locali e tipo di comune
Rilevazione delle abitazioni vuoteQuota di sfitto del comune
Catasto del rumoreRumore stradale e ferroviario all’edificio
Classi di qualità TP (ARE)Qualità di collegamento della posizione
Prezzi cantonali del terrenoCHF per m² di terreno edificabile
Trapassi di proprietàTransazioni osservate, dove pubblicate
Domande frequenti
Domande sul metodo.
Come si valuta una casa plurifamiliare?
In quattro passaggi. Primo: determinare il reddito locativo annuo senza spese accessorie, se serve dal mix di appartamenti del registro e dalle pigioni di mercato del comune. Secondo: fissare il rendimento lordo che in quella posizione viene pagato per gli immobili a reddito. Terzo: dividere — reddito diviso rendimento dà il valore di reddito. Quarto: sostenere il risultato — valore del terreno, sostanza edilizia ed eventuale arretrato di manutenzione lo correggono verso l’alto o verso il basso.
Qual è la formula?
Valore = pigione netta annua ÷ rendimento lordo. Con 800’000 franchi di reddito e il 3,5 per cento di rendimento fanno circa 22,9 milioni. L’inverso del rendimento è il fattore d’acquisto: il 3,5 per cento corrisponde a 28,6 volte il reddito annuo. Tutto il resto corregge quei due numeri, non la formula.
Da dove viene il rendimento lordo del mio comune?
Da quattro strati: il livello delle transazioni della regione, le fasce pubblicate per gli immobili a reddito, il tipo di zona della particella e lo stato dell’edificio. Un edificio d’epoca risanato in centro non si tratta come una costruzione nuova in campagna — gli strati restituiscono proprio quella differenza invece di una media nazionale.
Quali dati servono?
Da voi solo l’indirizzo e, se volete, il reddito locativo effettivo. Il resto viene dai registri ufficiali: registro degli edifici e delle abitazioni per numero di appartamenti, anno di costruzione e riscaldamento, misurazione ufficiale per la particella, catasto RDPP per la zona, catasti federali per rumore e radon.
Posso rifare il conto da solo?
Sì, ed è lo scopo. Alla fine della valutazione compare ogni valore intermedio: pigione teorica, rendimento, capitalizzazione, valore del terreno, detrazioni. Le fonti sono dichiarate. Chi dubita dei numeri vede subito su quale punto non è d’accordo.
Quanto è precisa una valutazione automatica?
La fascia di ±20 per cento è dichiarata sul serio. Ciò che nessun registro conosce — la qualità dell’ultimo risanamento, i contratti di locazione in corso, un diritto di superficie — lo chiarisce solo un sopralluogo. Per capire se un’offerta è nell’ordine di grandezza giusto, il conto basta.
Facciamo il conto sul vostro indirizzo.
Gratuito, senza registrazione. Alla fine compare ogni valore intermedio con la sua fonte — anche quello che non vi piacerà.
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Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
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La valutazione prosegue comunque.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhbewerten li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare. Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. mfhbewerten è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
L'analisi dettagliata, calcolata da persone
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhbewerten. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhbewerten.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhbewerten solo con l'invio del modulo.
Il Suo valore di riferimento—