Bewertung von Mehrfamilienhäusern · Schweiz
Der Richtwert für Ihr Mehrfamilienhaus.
mfhbewerten.ch berechnet den Ertragswert Ihrer Liegenschaft aus neun amtlichen Registern – nachvollziehbar, mit Quelle zu jeder Zahl, in rund zwei Minuten. Ohne Registrierung, ohne E-Mail.
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
Ein Angebot der Egoysta AG, Galgenen. Die Bewertungslogik ist dokumentiert, die Datenquellen sind amtlich.
- 9
- amtliche Register
- 26
- Kantone im Datensatz
- ~2 Min.
- bis zum Richtwert
- ±20 %
- ausgewiesene Bandbreite
Tafel I — Methode
Vier Schichten, ein Richtwert.
Die Bewertung folgt der Ertragswertmethode. Der Rechner fragt Sie nichts ab: Er liest, was die amtlichen Register der Schweiz über Ihr Haus führen – in vier Schichten.
-
Bestand
Baujahr, Wohnungsbestand und Flächen stammen aus dem GWR und der amtlichen Vermessung – nicht aus Ihren Angaben.
GWR/MADD · Amtliche Vermessung
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Ertrag
Das Mietniveau des Standorts wird aus der BFS-Strukturerhebung hergeleitet und um Leerstand, Lärm und ÖV-Erschliessung korrigiert.
BFS · Leerwohnungszählung · Lärmkataster · ARE
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Kapitalisierung
Der Mietertrag wird mit dem Bruttorendite-Band des Kantons kapitalisiert – zwischen 3.0 und 4.9 Prozent, je nach Markt.
Kantonale Renditebänder · Stand 8.8.2026
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Plausibilisierung
Kantonale Landpreise (150 bis 4'200 CHF/m²), Kaufpreisfaktoren von 20 bis 33× und Handänderungen prüfen das Ergebnis, bevor es als Richtwert erscheint.
Kantonale Bodenpreisstatistik · Stand 8.8.2026
Tafel II — Datenbasis
Neun amtliche Register, eine Auskunft.
Keine Schätzfragen, keine Selbstauskunft. Jede Grösse der Bewertung stammt aus einem öffentlich geführten Register – und trägt dessen Namen.
| Register | Führende Stelle | Beitrag zur Bewertung |
|---|---|---|
| GWR / MADD | Bundesamt für Statistik | Baujahr, Wohnungsbestand, Flächen, Heizung |
| Amtliche Vermessung | Kantone · swisstopo | Parzellenfläche und -geometrie |
| ÖREB-Kataster | Kantone | Zone, Nutzungsziffern, Beschränkungen |
| Strukturerhebung | Bundesamt für Statistik | Mietniveaus nach Region und Wohnungsgrösse |
| Leerwohnungszählung | Bundesamt für Statistik | Leerstand am Standort |
| Lärmkataster | Bundesamt für Umwelt | Strassen- und Bahnlärm, tags und nachts |
| ÖV-Güteklassen | Bundesamt für Raumentwicklung | Erschliessungsqualität des Standorts |
| Bodenpreisstatistik | Kantone | Landpreise je Gemeinde, Stand 8.8.2026 |
| Handänderungen | Kantonale Ämter | Tatsächliche Eigentumsübertragungen als Marktreferenz |
Amtliche Geodaten © swisstopo · Gebäude- und Wohnungsregister BFS · ÖREB-Kataster der Kantone. Jede Zahl im Ergebnis nennt ihre Quelle und deren Stand.
Tafel III — Prüfblatt
Die Rechnung, offengelegt.
Ein Beispielhaus mit 14 Wohnungen. Verändern Sie Mietertrag und Bruttorendite: Ertragswert, Bandbreite und Kaufpreisfaktor folgen derselben Formel, die anschliessend über Ihre Adresse läuft – mit Ihren amtlichen Daten.
Jahresmiete ohne Nebenkosten.
Das reale Band der 26 Kantone.
- Ertragswert
- CHF 10.70 Mio.
- Bandbreite (±20 %)
- CHF 8.6 – 12.8 Mio.
- Kaufpreisfaktor
- 26.0×
In der Bewertung trägt jeder Zwischenwert seine Quelle – auch auf dem druckbaren Zertifikat.
Tafel IV — Einordnung
Was der Richtwert leistet – und was nicht.
Eine Fernbewertung kennt weder den Zustand des Treppenhauses noch Ihre Mietverträge. Deshalb weisen wir eine Bandbreite von ±20 Prozent aus – als Eigenschaft der Methode, nicht als Kleingedrucktes.
| Stufe | Leistung | Rahmen |
|---|---|---|
| Der Richtwert | Ertragswert mit ±20 % Bandbreite, jede Zahl mit Quelle, druckbar als Zertifikat. | kostenlos · ~2 Minuten · ohne Registrierung |
| Die Detailanalyse | Persönliche Prüfung und Einordnung der Werte durch die Egoysta AG. | kostenlos · auf Anfrage |
| Das Verkehrswertgutachten | Rechtsverbindliche Bewertung nach SIA/SVKG, erstellt durch Dritte. | CHF 1'000–4'000 · Marktpreis |
Detailanalyse
Die persönliche Einordnung.
Auf Anfrage prüfen wir Ihre Bewertung persönlich: Lage, Zustand, Mietzinsniveau und die Frage, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnt. Diskret, ohne Kosten und ohne Verpflichtung – Sie melden sich, nicht wir. Die Detailanalyse fordern Sie direkt im Anschluss an die Bewertung an.
Egoysta AG · Obergasse 24 · 8854 Galgenen
Bewertung startenTafel V — Fragen
Fragen zur Bewertung.
Wie bewertet man ein Mehrfamilienhaus?
In vier Schritten. Erstens den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten bestimmen, bei Bedarf aus dem Wohnungsmix und den Marktmieten der Gemeinde. Zweitens die Bruttorendite festlegen, die in dieser Lage für Renditeliegenschaften bezahlt wird. Drittens teilen: Ertrag durch Rendite ergibt den Ertragswert. Viertens abstützen — Bodenwert, Bausubstanz und ein allfälliger Sanierungsstau korrigieren das Ergebnis nach oben oder unten.
Welche Formel steckt dahinter?
Wert = Jahresnettomiete ÷ Bruttorendite. Bei 800’000 Franken Ertrag und 3,5 Prozent Rendite sind das rund 22,9 Millionen. Der Kehrwert der Rendite ist der Kaufpreisfaktor: 3,5 Prozent entsprechen dem 28,6-fachen Jahresertrag. Alles Weitere sind Korrekturen an diesen zwei Zahlen, nicht an der Formel.
Woher kommt die Bruttorendite für meine Gemeinde?
Aus vier Schichten: dem Transaktionsniveau der Region, den publizierten Bandbreiten für Renditeliegenschaften, dem Zonentyp der Parzelle und dem Zustand des Gebäudes. Ein sanierter Altbau im Zentrum handelt anders als ein Neubau auf dem Land — die Schichten bilden genau diesen Unterschied ab, statt einen Landesdurchschnitt zu verwenden.
Welche Daten braucht die Bewertung?
Von Ihnen nur die Adresse und, wenn Sie wollen, den tatsächlichen Mietertrag. Der Rest kommt aus den amtlichen Registern: Gebäude- und Wohnungsregister für Wohnungszahl, Baujahr und Heizung, amtliche Vermessung für die Parzelle, ÖREB-Kataster für die Zone, Bundeskataster für Lärm und Radon.
Kann ich das selbst nachrechnen?
Ja, und das ist der Sinn. Am Ende der Bewertung steht jede Zwischenzahl: Sollmiete, Rendite, Kapitalisierung, Bodenwert, Abzüge. Die Quellen sind benannt. Wer die Zahlen bezweifelt, sieht sofort, an welcher Stelle er anderer Meinung ist.
Wie genau ist eine automatische Bewertung?
Die Spanne von ±20 Prozent ist ehrlich gemeint. Was ein Register nicht kennt — die Qualität der letzten Sanierung, laufende Mietverträge, Baurechtsverträge — kann nur eine Besichtigung klären. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Grössenordnung liegt, reicht die Rechnung.
Schlussblatt
Die Adresse genügt.
Kein Konto, keine E-Mail, keine Rückrufe. In rund zwei Minuten liegt der Richtwert vor – jede Zahl mit Quelle, druckbar als Zertifikat.
Bewertung starten Ein Angebot derWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. mfhbewerten liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von mfhbewerten. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhbewerten.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an mfhbewerten übermittelt.