Évaluation d’immeubles locatifs · Suisse
La valeur indicative pour votre immeuble locatif.
mfhbewerten.ch calcule la valeur de rendement de votre immeuble à partir de neuf registres officiels – de manière traçable, avec une source pour chaque chiffre, en deux minutes environ. Sans inscription, sans e-mail.
Exemples : · · ·
Sans inscription · Sans adresse e-mail · Tous les chiffres intermédiaires visibles
Proposé par Egoysta AG, Galgenen. La logique d’évaluation est documentée, les sources de données sont officielles.
- 9
- registres officiels
- 26
- cantons dans le jeu de données
- ~2 min
- jusqu’à la valeur indicative
- ±20 %
- fourchette affichée
Planche I — Méthode
Quatre couches, une valeur indicative.
L’évaluation suit la méthode de la valeur de rendement. Le calculateur ne vous demande rien : il lit ce que les registres officiels de la Suisse consignent sur votre immeuble – en quatre couches.
-
Bâti
Année de construction, parc de logements et surfaces proviennent du RegBL et de la mensuration officielle – pas de vos indications.
RegBL/MADD · Mensuration officielle
-
Revenu
Le niveau des loyers du site est dérivé du relevé structurel de l’OFS, corrigé de la vacance, du bruit et de la desserte en transports publics.
OFS · Recensement des logements vacants · Cadastre du bruit · ARE
-
Capitalisation
Le revenu locatif est capitalisé avec la fourchette de rendement brut du canton – entre 3.0 et 4.9 pour cent, selon le marché.
Bandes cantonales de rendement · état 8.8.2026
-
Plausibilisation
Les prix cantonaux du terrain (150 à 4'200 CHF/m²), des multiples d’achat de 20 à 33× et les mutations vérifient le résultat avant qu’il ne paraisse comme valeur indicative.
Statistique cantonale des prix du terrain · état 8.8.2026
Planche II — Base de données
Neuf registres officiels, un seul renseignement.
Pas de questions d’estimation, pas d’auto-déclaration. Chaque grandeur de l’évaluation provient d’un registre tenu publiquement – et en porte le nom.
| Registre | Autorité responsable | Apport à l’évaluation |
|---|---|---|
| RegBL / MADD | Office fédéral de la statistique | Année de construction, parc de logements, surfaces, chauffage |
| Mensuration officielle | Cantons · swisstopo | Surface et géométrie de la parcelle |
| Cadastre RDPPF | Cantons | Zone, indices d’utilisation, restrictions |
| Relevé structurel | Office fédéral de la statistique | Niveaux de loyers par région et taille de logement |
| Dénombrement des logements vacants | Office fédéral de la statistique | Vacance sur le site |
| Cadastre du bruit | Office fédéral de l’environnement | Bruit routier et ferroviaire, de jour et de nuit |
| Classes de desserte TP | Office fédéral du développement territorial | Qualité de desserte du site |
| Statistique des prix du terrain | Cantons | Prix du terrain par commune, état 8.8.2026 |
| Transferts immobiliers | Offices cantonaux | Transferts de propriété effectifs comme référence de marché |
Géodonnées officielles © swisstopo · Registre des bâtiments et des logements OFS · Cadastre RDPPF des cantons. Chaque chiffre du résultat nomme sa source et son état.
Planche III — Feuille d’essai
Le calcul, mis à nu.
Un immeuble d’exemple de 14 logements. Modifiez le revenu locatif et le rendement brut : valeur de rendement, fourchette et multiple d’achat suivent la même formule qui tournera ensuite sur votre adresse – avec vos données officielles.
Loyer annuel sans charges.
La fourchette réelle des 26 cantons.
- Valeur de rendement
- CHF 10.70 Mio.
- Fourchette (±20 %)
- CHF 8.6 – 12.8 Mio.
- Multiple d’achat
- 26.0×
Dans l’évaluation, chaque valeur intermédiaire porte sa source – aussi sur le certificat imprimable.
Planche IV — Cadrage
Ce que la valeur indicative apporte – et ce qu’elle n’apporte pas.
Une évaluation à distance ne connaît ni l’état de la cage d’escalier ni vos baux. C’est pourquoi nous affichons une fourchette de ±20 pour cent – comme propriété de la méthode, pas comme note en petits caractères.
| Niveau | Prestation | Cadre |
|---|---|---|
| La valeur indicative | Valeur de rendement avec fourchette de ±20 %, chaque chiffre avec sa source, imprimable en certificat. | gratuit · ~2 minutes · sans inscription |
| L’analyse détaillée | Examen personnel et mise en perspective des valeurs par Egoysta AG. | gratuit · sur demande |
| L’expertise de valeur vénale | Évaluation juridiquement contraignante selon SIA/SVKG, établie par des tiers. | CHF 1'000–4'000 · prix du marché |
Analyse détaillée
La mise en perspective personnelle.
Sur demande, nous examinons personnellement votre évaluation : situation, état, niveau des loyers et la question de savoir si une expertise en vaut la peine. Discret, sans frais et sans engagement – c’est vous qui nous contactez, pas l’inverse. Vous demandez l’analyse détaillée directement à l’issue de l’évaluation.
Egoysta AG · Obergasse 24 · 8854 Galgenen
Lancer l’évaluationPlanche V — Questions
Questions sur l’évaluation.
Comment évalue-t-on un immeuble locatif ?
En quatre étapes. D’abord déterminer le revenu locatif annuel sans charges, au besoin à partir de la composition des logements et des loyers du marché de la commune. Ensuite fixer le rendement brut payé à cet emplacement pour des immeubles de rendement. Puis diviser : revenu par rendement donne la valeur de rendement. Enfin étayer — valeur du terrain, substance bâtie et éventuel retard d’entretien corrigent le résultat vers le haut ou vers le bas.
Quelle formule se cache derrière ?
Valeur = loyer net annuel ÷ rendement brut. Avec 800’000 francs de revenu et 3,5 pour cent de rendement, cela fait environ 22,9 millions. L’inverse du rendement est le multiple d’achat : 3,5 pour cent correspondent à 28,6 fois le revenu annuel. Tout le reste consiste à corriger ces deux chiffres, pas la formule.
D’où vient le rendement brut de ma commune ?
De quatre couches : le niveau des transactions de la région, les fourchettes publiées pour les immeubles de rendement, le type de zone de la parcelle et l’état du bâtiment. Un immeuble ancien rénové en centre-ville ne se traite pas comme une construction neuve à la campagne — les couches restituent précisément cette différence au lieu d’une moyenne suisse.
Quelles données faut-il ?
De votre part, uniquement l’adresse et, si vous le souhaitez, le revenu locatif effectif. Le reste vient des registres officiels : registre des bâtiments et des logements pour le nombre de logements, l’année de construction et le chauffage, mensuration officielle pour la parcelle, cadastre RDPPF pour la zone, cadastres fédéraux pour le bruit et le radon.
Puis-je refaire le calcul moi-même ?
Oui, et c’est le but. À la fin de l’évaluation figure chaque chiffre intermédiaire : loyer théorique, rendement, capitalisation, valeur du terrain, déductions. Les sources sont nommées. Qui doute des chiffres voit aussitôt sur quel point il n’est pas d’accord.
Quelle est la précision d’une évaluation automatique ?
La fourchette de ±20 pour cent est honnête. Ce qu’aucun registre ne connaît — la qualité de la dernière rénovation, les baux en cours, un droit de superficie — ne se clarifie que par une visite. Pour savoir si une offre est dans le bon ordre de grandeur, le calcul suffit.
Planche finale
L’adresse suffit.
Pas de compte, pas d’e-mail, pas de rappels. En deux minutes environ, la valeur indicative est là – chaque chiffre avec sa source, imprimable en certificat.
Lancer l’évaluation Ein Angebot derNous recherchons votre bien …
Vérification de l'adresse
Bien trouvé
Est-ce votre bien ?
L'estimation se poursuit malgré tout.
Extrait des registres officiels
Les bâtiments de cette parcelle
Vous n'avez pas besoin de saisir ces données. mfhbewerten les extrait du registre fédéral des bâtiments et des logements, de la mensuration officielle et des données de l'ARE, de l'OFEV et de l'OFT.
Combien de logements compte le bien ?
Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.
Quelle est la surface habitable totale ?
La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.
Quel est l'état du bien ?
L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.
Votre revenu locatif annuel
Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.
Ou déplacez le curseur : il démarre à l'estimation de marché de cet immeuble. La bande claire représente le niveau de marché du quartier, le losange notre estimation.
Comment le bien est-il équipé en stationnement ?
Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.
Combien de places, à quel loyer ?
Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.
—
Qu'est-ce qui s'applique au bien ?
Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.
Le terrain vous appartient-il aussi ?
Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.
Quand souhaitez-vous vendre ?
Votre estimation est en cours …
Calcul de la valeur de rendement
Votre analyse de valeur
Prix de marché estimé
- Objets comparables sur le marché
- Loyers de marché dans les environs
- Rendement brut
- Potentiel de développement (réserve constructible)
- Revenu locatif p. a.
- Prix par m² de surface habitable
- Prix par logement
- Frais d'acquisition dans le canton
Répartition estimée des logements
| Log. | Étage | Pièces | Surface | Loyer CHF/mois* |
|---|
* Valeur selon le relevé structurel OFS 2024 (nouveaux baux), ajustée selon l'emplacement et l'état. Les loyers effectifs de vos contrats peuvent s'en écarter.
Bases légales : zones, plans d'aménagement, règlement des constructions
Développement du bâti dans les environs
Évolution du marché dans la commune
Risques issus des cadastres
Évolution des prix de la commune
Données de base issues des registres officiels
Souhaitez-vous vendre ?
Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.
L'analyse détaillée, calculée par des personnes
Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.
Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhbewerten. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.
Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhbewerten.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhbewerten qu'au moment de l'envoi du formulaire.